Нерухомість від А до Я

Протягом принаймні 2006 року, в загальній кількості угод із вторинним житлом за даними Мережі Агентств Нерухомості «ЕКСПЕРТ, близько 90% були угоди з використанням іпотечних кредитів. Минуло 3 роки, сталася криза, і багато іпотечні позичальники зіткнулися з проблемами, як фінансовими, так і з різними життєвими. Накопичується статистика неплатежів і прострочень. Долю прострочень завжди пов'язують з кризою, але не потрібно забувати, що наша іпотека настільки молода, що навіть і не в кризовий період статистика накопичилася б не відразу. Але фінансові прогалини - це тільки одна сторона питання. Інша тенденція, не настільки очевидна і помітна на тлі кризи - це зміни в особистому житті людей, що міняють їх цілі в житті. У результаті з'являються інші потреби в угодах з іпотечними квартирами.
Далеко не всі ці угоди здійсненні фактично, тому що банки не надають таких можливостей безпосередньо, але, тим не менше, це є потреби ринку, інакше звані потенційним попитом, які згодом можуть створити і відповідну пропозицію з боку банків або навіть зміни в законодавстві.

Останнім прикладом може служити, наприклад, можливість використання материнського капіталу для гасіння іпотечного кредиту, з цілком зрозумілих причин оформленого на батька.
Продаж з обтяженням.

Це найбільш типова в даний час операція. В основному такі квартири продаються через неможливість платити кредит. Про це була попередня стаття. Зазвичай неможливість далі виплачувати кредит говорить про те, що сума платежу висока, відповідно, висока і частка кредиту у вартості квартири, і абсолютна сума кредиту. Оскільки ціни на нерухомість впали, то основна мета такого продажу зазвичай не пов'язана з наступною покупкою. Вдається лише погасити кредит і повернути собі неповний перший внесок. На покупку вже не вистачає, тим більше, що й іпотеку взяти вже не вийде, особливо якщо ви зіпсували собі кредитну історію неплатежами і простроченнями. Технологія такої угоди, на відміну від усіх наступних, вже відпрацьована і багатьма банками, і ріелторськими фірмами, правда, тимчасові витрати значні.
Зміна позичальника.

Тобто при збереженні суми кредиту і предмета застави, необхідно переоформити кредит на іншого члена сім'ї. Викликано це звичайно необхідністю переоформити нерухомість через сімейних, спадкових, податкових та інших причин. У деяких випадках це може бути пов'язано і з платоспроможністю. Наприклад, той член сім'ї, на якого оформлений кредит, платити не може, а той, хто може, вимагає гарантій або відповідної частки у власності за це. У цьому випадку, правда, можна оформити боргову розписку, ну а якщо термін такої платежів великий, то не судитися ж потім з боржником.

На перший погляд така угода здається позичальникові простий. Він вважає, що потрібно лише переоформити кредитний договір, причому із збереженням ставки відсотка. Але на ділі потрібно переоформити і договір, і отримати схвалення новому позичальникові, і оформити заново все страховки, тому що страхові компанії теж не роблять переоформлений. При розірванні договорів страхова страхові компанії стягують великі неустойки. Далі потрібно провести перереєстрацію у Рег.палате. На практиці банки готові на такі маневри тільки через гасіння старого кредиту, а для цього потрібна значна сума.
Зміна предмета застави.

Виникнення таких побажань може бути як пов'язане, так і не пов'язана з фінансовими проблемами. У першому випадку позичальник знаходить квартиру, яка коштує менше і хоче обмінятися, отримавши при цьому доплату. Його метою є саме доплата, яку він може потім витратити і на погашення кредиту, і на інші покупки. Змінивши предмет застави, він розраховує на збереження щомісячного платежу, графіка платежів та інших умов. Він розуміє, що суми неоплаченого кредиту залишається тією ж. Але не враховує факт, що у вартості нової квартири частка кредиту буде вище, відповідно, і ставка кредиту.

У другому випадку клієнт знаходить рівноцінну з його точки зору квартиру. Наприклад. У більш зручному районі, або дитина починає ходити в школу, або інші причини. З його точки зору - це всього лише рівноцінний обмін. Але банк так не вважає.

З точки зору позичальників такі способи переоформлений, хоча і вимагають деяких витрат, наприклад, на оцінку квартири або навіть повторний збір документів, дозволяють уникнути фінансової процедури гасіння кредиту. Якщо говорити простіше, то банк спочатку вимагає погасити попередній кредит, а потім заново оформляє наступний, причому з повним збором всіх документів заново. Щоб погасити кредит, потрібна кругла сума. При обмінних ж операції з житлом між власниками передаються лише доплати, якщо вони є, а не повні вартості. Саме тому обміни і популярні в кризу ліквідності. Але суми до погашення у клієнта немає, а банк, хоча і розуміє суть операції, не поїсть зробити фіктивних проведень погашення-видачі.
Зміна предмета застави та регіону.

Аналогічна ситуація, коли клієнт ще й хоче переїхати в інший регіон. Йому хочеться залишитися в обслуговуючому його банку, тому що там можуть бути і депозити та рахунки, і якість сервісу влаштовувати. А іншому випадку, у новому регіоні немає представництва банку, що видав кредит, але клієнт готовий робити перерахування дистанційно, аби банк дозволили йому змінити предмет застави. Однйо з причин виникнення таких потреб ринку є нерівномірність цін на нерухомість по Росії. Продавши квартиру в «дорогому» місті, можна купити квартиру більшої площі в «дешевий», причому не обов'язково це місто буде маленьким. Ріелтерські компанії зараз практикують міжміські обміни, тому закономірно, що клієнт хоче переїхати «разом з кредитом»

Зміна банку-кредитора з різних причин. Однією з причин, як було сказано вище, є бажання переїхати в регіон, де немає представництва іпотечного банку, що видав кредит. Теоретично, чому між банками не може відбуватися процедури «продажу» мого іпотечного кредиту, міркує позичальник, наслухавшись про іпотечні цінні папери, рух заставних і т.п. Продажі не пакетами, а за заявою позичальника з наданням всіх документів. Ідея здорова, от тільки залишається питання врегулювання іпотечних ставок і бажання продає банку ще й заробити на такому продажу. Що відіб'ється на процентній ставці позичальника або комісії. Правда. Головний плюс при цьому зберігається: Позичальнику не потрібно було б спочатку з допомогою значної суми, яку ще потрібно десь взяти, гасити перший кредит, а потім проходити всю процедуру заново. Теоретично, що створюється між банками база кредитних історій і повинна бути в основі спрощення подібних видів операцій з нерухомістю.
Зміна типу кредиту.

Цей тип операції поки що відноситься до галузі наукової фантастики, але, не виключено, що і він знадобиться позичальникам, правда не так скоро. Припустимо, вам до погашення іпотечного кредиту залишилося всього 100-200 тис. руб. І в цей момент виникла необхідність, продати, поміняти, розділити квартиру, відписати у спадок. Для гасіння кредиту коштів немає, а споживчий кредит вам навряд чи дадуть, тому що на вас вже «висить» іпотека. Чому б не перевести невелику суму з іпотечного кредиту на споживчий з підвищенням ставки. Заради втілення особистих цілей клієнт готовий на більш високу ставку, а банк від цього тільки виграє. Знову ж таки не потрібно грошових коштів для дострокового гасіння кредиту, а клієнт залишається в банку.

Ось такі потреби з'являються останнім часом в іпотечних позичальників. Чи зможуть банки відреагувати на них відповідною пропозицією, поки невідомо. З'явилася інформація про те, що деякі банки вже намагаються продавати старі іпотечні кредити. Основна причина цього - складність збуту обтяжених квартир, тим більше, що банки - не фахівці в сфері продажу нерухомості. У будь-якому випадку, це зажадають від банківської сфери створення в деякому роді єдиного інформаційного простору, що включає і інформацію про проблемні іпотечних квартирах, про кредитні історії, і про умови вищеописаних операцій, тому що деякі з них визначаються умовами саме міжбанківської взаємодії. Таким чином, можуть з'явитися не тільки додаткові види банківського обслуговування в рамках іпотечного та споживчого кредитування, а й так звані «міжбанківські» клієнти. Важливо, чи будуть при цьому банк встановлювати загороджувальні умови по таких угодах, які зможуть застосувати ідею аналогічних ринку нерухомості спільних угод, коли шляхом переговорів обидві сторони знаходять компроміс, не погіршує положення й умови угоди клієнта.