Нерухомість від А до Я

Ціна на житло на вторинному ринку залежить від ... .. Версії фахівцями з різних галузей висуваються різні. Хтось валить в ту ж купу забудовників і житло, що будується, хоча ми вже втомилися повторювати, що ціни на житло, що будується встановлюються забудовниками, а не вільною конкуренцією ринку. Хтось звинувачує недоступну іпотеку, хтось - фондові індекси, хтось - ріелторів, хтось - уряд. Розуміння істинних процесів стихійного ринку вторинного житла, яке продають (!) Приватні власники, а не забудовники, за моїми спостереженнями, притаманне тільки фахівцям з нерухомості. Причому тим, хто встиг попрацювати в різні фари розвитку ринку нерухомості в своєму регіоні.
А насправді все до банальності просто. Ціни на вторинну нерухомість від приватних осіб залежать від доходів населення в цілому. Тобто від доходів потенційних покупців в першу чергу і продавців - в другу.
Чому від покупців?

Звичайно, ми завжди пишемо про те, що продавці нерухомості намагаються встановити ціну по максимуму. Але ринок нерухомості знижується вже два роки, і це об'єктивний процес, бажання продавців лише кілька стримують темп цього зниження.

Як будь-який класичний конкурентний ринок, ринок нерухомості зараз демонструє нам повну залежність від покупця і його можливостей. Відповідно, в першу чергу від його доходів. Можна наводити аргументи про побажання, переваги та мотиви покупки, але, коли мова йде про покупку житла, всі хочуть купити якомога більше, краще, більш сучасною. Хіба не так? Але купують те, що по кишені.

Навіть якщо взяти до уваги наступні витрати, наприклад, високу квартплату за велику квартиру, високі витрати на утримання заміського будинку, то це теж демонструє не що інше, як залежність від доходів.

Самий чутливий сегмент, що показує цю залежність, як то кажуть «у чистому вигляді» - це заміська нерухомість. Вона - індикатор рівня доходів як мінімум, і, як максимум - можливості людей витрачати гроші на щось ще, крім предметів нагальної потреби, їжі, одягу і дрібних розваг. Це як би більш високий рівень побажань і потреб.

Багато потенційних покупців заміської нерухомості для відпочинку зараз всі як один висловлюють таку думку: оскільки в заміській дачі немає нагальної потреби, з її придбанням можна почекати до кращих фінансових часів.
Чому не іпотека?

Тому що іпотека - всього лише фінансовий мультиплікатор, або важіль, що дозволяє збільшити ваші фінансові можливості. «Плече» цього важеля - ваш початковий внесок і рівень підтверджує для банку доходів. Фактично іпотека всього лише дозволяє розпоряджатися більшою сумою. Але навіть її вплив опосередковано. Повторюся, що все, абсолютно все на ринку зараз залежить від рівня доходів населення. І навіть іпотека як фінансовий механізм залежить від них. Тому що немає доходів - неможливо ні взяти, ні, тим більше, сплачувати іпотеку.

Це, звичайно, применшує значущість іпотеки лише наполовину. Половина ця - ті люди, доходи яких впали і вони навіть при доступних ставках не зможуть нею скористатися. Друга половина - це ті споживачі, які не мають потрібної суми для купівлі квартири, але яким доступні відсотки по іпотеці і велика лояльність андеррайтингу все-таки дадуть можливість взяти кредит. Таких, правда, зараз теж залишилося не багато. Саме на них розраховує ринок нерухомості за зниження іпотечних ставок. А іпотечні ставки - це, крім вартості капіталу, ще й закладається банком ризик неплатежів у тому числі, тобто знову - залежність від доходів. Коло замикається
Чому від продавців?

В основному тому, що інвесторів зараз майже не залишилося, і продавець після продажу щось хоче купити. Ну, або отримати норму прибутку. Чим більше його можливості, тим менше він буде «давитися» торгом і «гальмувати ринок», розуміючи, що те, що він купує - теж дешевшає. З іншого боку, саме високий рівень фінансових можливостей продавця та наявність у нього іншого житла дозволяє йому при падінні цін просто зняти з продажу об'єкт або здати її в оренду. Таких теж мало, тому що ризик затягування економічної кризи і ще більшого погіршення особистих фінансових можливостей штовхає все-таки продати. Нерухомість в даному випадку сприймається як актив. Якщо він не може принести прибуток у довгостроковому аспекті (ціни-то падають), то його якомога швидше треба перевести в ліквідність, в «кеш» то є.

Ріелторська практика показує зараз, що чим більш просунутий і інформоване продавець, тим краще вона це розуміє. Ті ж, хто не утрудняє себе розумінням, надовго застрягли на рівні бажання за свою страшненькі типову квартирку отримати ціну 2006 року, на жаль, вже давно нереальну для ринку. Рівень доходів продавця в даному випадку визначає його побажання. Нерозумно було б при середньому рівні доходу хотіти, продаючи те, що є, потім купити віллу на Канарах або неосяжний котедж.

Високий рівень доходів всіх продавців (згодом покупців) визначив би наступну покупку нерухомості за вищою ціною, відповідно, і продавець б не знижував ціну, як зараз.
Залежність ця запізнюється, так як операції з нерухомістю розтягнуті за часом. По-перше, через тривалий вибору, по-друге, через тривалих фінансових процедур, у тому числі оформлення іпотеки, по-третє, через прив'язку до особистих подій людей, наприклад, можливості ремонту і переїзду. Тому ринок нерухомості не відразу відчув і, найголовніше, зрозумів, наскільки ця залежність однозначна і визначальна. Та й існуючі у людей заощадження і надії на швидке закінчення економічних проблем відстрочили розуміння.

На даний момент ми зрозуміли і ще одну довгострокову складність, яка в тому ж ключі визначає і визначить залежність цін на нерухомість від рівня доходів. Під час виходу економіки з кризи підвищення рівня доходу людей буде запізнілих явищем. Наскільки - визначить менталітет роботодавців. Відповідно, і зростання цін на нерухомість поки очікувати не варто.