На державну реєстрацію надходять договори купівлі-продажу, предметом яких є частка в праві спільної часткової власності на житлове приміщення. Це може стосуватися відчуження частки в так званих «малосемейках» або частки, що належить одному з членів сім'ї.
Як показує практика, відсоток призупинення у державній реєстрації таких договорів залишається як і раніше високим. З чим це пов'язано і які документи повинні бути надані на державну реєстрацію, розповідає заступник начальника відділу - державний реєстратор тольяттінського відділу реєстрації прав на житлові приміщення Управління Федеральної реєстраційної служби по Самарській області Галфіря Раіфовна Діанова.
Повідомить сусідів
Велика частка призупинення пов'язана в першу чергу з тим, що на державну реєстрацію не подаються документи, що підтверджують належне повідомлення співвласників про відчуження частки в праві.
Законодавець передбачив, що при продажу частки у праві спільної часткової власності сторонній особі, інші учасники часткової власності мають переважне право купівлі частки, що продається за ціною, за яку вона продається і на інших рівних умовах. Тому при продажу частки третій особі відповідно до ст. 24 Федерального закону № 122-ФЗ від 21.07.1997 р. «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» до заяви про державну реєстрацію повинні бути додані документи, які підтверджують, що продавець частки сповістив у письмовій формі інших учасників часткової власності про намір продати свою частку із зазначенням ціни та інших умов, На яких продає її.
На підтвердження виконання зазначених вимог на державну реєстрацію може бути представлений екземпляр заяви, яким продавець повідомив співвласника про продаж частки, опис вкладення у цінний лист, а також повідомлення про вручення цінного листа адресату з відміткою про вручення. Зазначена заява може бути як нотаріально засвідчено, так і складено в простій письмовій формі.
Термін - місяць
Законом передбачено, що якщо інші учасники часткової власності не придбають продавану частку протягом місяця, продавець має право продати її будь-якій особі.
Таким чином, у покликане забезпечити є встановлений законом місячний термін для реалізації переважного права купівлі частки за ціною і на умовах, про які продавець його сповістив.
Необхідно зазначити, що відповідно до ст. 24 Федерального закону № 122-ФЗ від 21.07.1997г. «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», державний реєстратор зобов'язаний призупинити державну реєстрацію до закінчення місяця з дня повідомлення продавцем частки інших учасників часткової власності, Якщо на день подання заяви про державну реєстрацію такий термін не закінчився.
За передачею учасникові часткової власності повідомлення про відчуження частки в праві спільної часткової власності продавець може звернутися до нотаріуса. При цьому функції з передачі зазначеного повідомлення співвласникам виконуються нотаріусом. Відповідно до ст. 86 Основ законодавства РФ про нотаріат на прохання особи, яка подала заяву про передачу заяви, йому видається свідоцтво про передачу заяви. На державну реєстрацію достатньо буде представити дане свідоцтво, яке розцінюється як належне повідомлення співвласника про відчуження частки в праві.
Звертаю увагу читачів, що угода повинна бути здійснена на тих же умовах і за ту ж ціну, які пропонувалися учаснику частковій власності, не висловив згоду придбати частку.
Пишіть листи
Хотілося б порекомендувати читачам: Якщо ви, як учасник часткової власності, мають намір скористатися правом переважного придбання частки в праві, то заяву необхідно направляти не до органу, який здійснює державну реєстрацію прав, а продавцеві частки. При цьому заява необхідно направляти поштовим відправленням, щоб у випадку судового спору мати на руках документи, що підтверджують ваші наміри.
Проблемою може стати для продавця частки відсутність даних про місце проживання (реєстрації) покликане забезпечити. У цьому випадку повідомлення направляється за останнім відомим місцем реєстрації (проживання), підтвердженого довідкою з відділу адресно-довідкової роботи Управління Федеральної міграційної служби РФ по Самарській області в м. Тольятті.
Практика показує, що найчастіше надіслані повідомлення про намір продати належну частку, інші учасники часткової власності не отримують. Необхідно відзначити, що поштове відправлення, що містить позначку відділення поштового зв'язку про повернення після закінчення терміну зберігання з огляду на неотримання адресатом, також буде доказом виконання обов'язків за повідомленням співвласників, достатнім для реєструючого органу.
Співвласник - муніципалітет
Хотілося б торкнутися ще одну проблемну ситуацію, що виникає при відчуженні частки у праві спільної власності. Це стосується тих випадків, коли на державну реєстрацію видається повідомлення про відчуження частки в праві, спрямоване співвласнику, який значиться померлим. Державна реєстрація по таких угодах припиняється на підставі п.1 ст.19 Федерального закону № 122-ФЗ від 21.07.1997 р. «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», тому що в цьому випадку продавець частки мав сповістити спадкоємців померлого учасника часткової власності.
Крім цього, звертаю вашу увагу, що відповідно до ст.1151 Цивільного кодексу РФ у випадку якщо ніхто із спадкоємців не прийняв спадщину, майно померлого вважається виморочність і переходить у власність Російської Федерації. Отже, якщо виморочність майно не передано в установленому законом порядку у власність суб'єкта Російської Федерації або у власність муніципального освіти, про продаж частки продавцю належить сповістити уповноважений орган державної влади.
Співвласником продавця частки у праві спільної часткової власності може бути не тільки фізична особа. Муніципальне освіта міського округу Тольятті нерідко виступає в якості учасника часткової власності на житлове приміщення. У цьому випадку повідомлення про продаж частки необхідно направити Департаменту з управління муніципальним майном мерії міського округу Тольятті, розташованому за адресою: м. Тольятті, вул. Білоруська, д. 33, як органу, що здійснює управління муніципальним майном.
Законодавець передбачив, що до заяви про державну реєстрацію можуть додаватися також документи, що підтверджують відмову інших учасників часткової власності від придбання частки і оформлені в органі, що здійснює державну реєстрацію прав, або нотаріально завірені.
У цьому випадку державна реєстрація права на частку у спільній частковій власності проводиться незалежно від терміну, що пройшов з моменту повідомлення продавцем частки інших учасників часткової власності.
Співвласники - діти
Виникає проблема, коли на державну реєстрацію надходить відмова неповнолітнього від права переважної покупки. Відповідно до ст.ст. 28,37 Цивільного кодексу РФ, законні представники неповнолітнього не має права без попереднього дозволу органу опіки та піклування вчиняти, а також давати згоду на угоди, що тягнуть відмову від належних підопічному прав.
Таким чином, відмова неповнолітнього в порядку ст. 250 Цивільного кодексу РФ необхідно узгодити з органом опіки та піклування. Оскільки така згода найчастіше на державну реєстрацію не видається, орган з реєстрації прав призупиняє державну реєстрацію і направляє відповідний запит до Департаменту з питань сім'ї та демографічного розвитку мерії міського округу Тольятті.
Рішення про проведення державної реєстрації приймається з урахуванням отриманого відповіді на запит.
Відчуження кімнати в комуналці
З введенням в дію нового Житлового кодексу РФ (1 березня 2005 р.), об'єктами реєстрації прав стали виступати кімнати в комунальних квартирах. Якщо ви є власником саме кімнати в квартирі, то відповідно до п. 6 ст. 42 Житлового кодексу РФ при її продажу інші співвласники кімнат у даній комунальній квартирі мають переважне право купівлі відчужується кімнати. У такому випадку сповіщати своїх сусідів по комунальній квартирі про намір продати кімнату також необхідно.
Оскільки належним чином оформлені документи, що свідчать про повідомленні учасників часткової власності про намір одного з учасників продати свою частку, прямо віднесені законодавством до документів, необхідних для проведення державної реєстрації прав, то при їх неподання в реєструючий орган, В державній реєстрації права власності сторонньої особи на частку буде відмовлено.
У судовому порядку
Відповідно до. п. 3 ст. 250 Цивільного кодексу РФ при продажу частки з порушенням переважного права купівлі будь-який інший учасник часткової власності має право протягом трьох місяців вимагати в судовому порядку переведення на нього прав і обов'язків покупця.
У відповідності з цією нормою є угода, укладена з порушенням правила переважної покупки, не є недійсною в силу того, що законодавець передбачив особливі наслідки, виражені в можливості переведення прав і обов'язків покупця за договором.
Таким чином, якщо ви вважаєте, що при відчуженні частки ваші права, як учасника часткової власності, були порушені, то ви можете звернутися до суду з позовом про переведення на вас прав і обов'язків покупця за договором.
На завершення хотілося б додати, що викладені вимоги застосовуються також при відчуженні частки за договором міни. При здійсненні угод дарування правило переважної покупки не діє. Не застосовується воно і при укладенні договору довічного утримання з коштом, а також при продажу частки у спільній частковій власності з публічних торгів, у випадках передбачених законом.
