Нерухомість від А до Я

Про різні схеми шахрайства, так чи інакше впливають на ринок нерухомості, ми вже писали не раз. Як і про те, що в кризу вони «розцвітають махровим цвітом» на тлі фінансових проблем населення.
Сьогодні - нова тема. Паркани та оголошення рясніють оголошеннями на кшталт "дам грошей у борг». Дивно, наскільки не викликають недовіри такі «обіцянки» у нашого населення. Інстинкт самозбереження, схоже, у «Homo Крізісус» атрофується геть. З одного боку, можна зрозуміти людину, якій в силу особистих обставин потрібні гроші. Питання в тому, чи настільки серйозні ці обставини, щоб перестати думати про наслідки, і чим людина готова пожертвувати заради них. Також завжди необхідно розуміти, що будь-який кредитор, на кожному паркані що пропонує вам свої гроші, не робить це просто так. А з корисливою метою.
Застава.

Коли такий потенційний «позичальник» звертається до кредитора, то вважає, що повинен буде заплатити хіба що відсотки. Але кредитор вимагає додаткових гарантій. Такою гарантією є, звичайно ж, заставу. І звичайно - нерухомість. Чому? По-перше, людина, що звертається до таких крайніх, на мій погляд, заходів, робить це тому, що знає, що вже ніякої банк і ніякі друзі кредитами йому не допоможуть. По-друге, звичайно крім нерухомості, ніякого серйозного майна у нього немає. По-третє, кредитору вигідніше за все оформити заставу саме на нерухомість. Машину або побутову техніку, яка буде отримана кредитором при неповерненні кредиту, складно і оцінити, і продати, та й просто вилучити без згоди боржника дуже складно. Технологія ж стягнення на нерухомість і зручніше і вигідніше. Позичальник же, погоджуючись на таку заставу, упевнений, що поверне кредит. А вартість застави (квартири) може бути в рази більше кредиту саме з-за такої впевненості. Далі укладається договір позики (позики) в простій письмовій формі про те, що у разі неповернення кредиту з відсотками у встановлений термін, квартира відходить до кредитора. Відразу і повністю. Якщо ж борг повертається, то договір і розписки знищуються Але, підписуючи такий договір, позичальник спокушається ...
Кому борги не потрібні.

Коли настає термін повернення кредиту, а в цілях недобросовісного кредитора часто встановлюється тільки одна дата повного погашення, що дуже радує позичальника, останній намагається повернути кредитору гроші. Але не знаходить кредитора. А термін погашення в цей час проходить, і, відповідно до договору, кредитор може звернутися до ФРС для переходу прав на закладену квартиру. Принаймні, так вважає позичальник.

Право щодо застави може виникнути в силу закону (скажімо, квартира набувається з використанням коштів банківського кредиту), а може виникати в силу умов договору (наприклад, сусід сусідові дає в борг гроші під заставу квартири - таке обтяження також реєструється ФРС). Але в даному випадку виникає ще відкладене умова (якщо трапиться неповернення боргу до такого-то числа), тобто це застава не в силу закону, як з іпотеки, а в силу умов договору. Договір застави вважається що вступили в силу з моменту державної реєстрації.

Припустимо, що така реєстрація застави в силу договору дійсно зроблена в ФРС. Звичайно, так буде, якщо термін і сума позики великі. Кредитор тим самим оберігає предмет застави, на який ФРС накладається обтяження в силу договору. Відповідно, боржник просто не може продати предмет застави.

Згідно зі статтею 348 ГК РФ, «звернення стягнення не допускається, якщо .... Період прострочення виконання зобов'язання, забезпеченого заставою, становить менше ніж три місяці. тобто якщо кредитор ховається від позичальника протягом такого строку і більше, у першому нібито виникають вагомі підстави для оформлення нерухомості на себе. Але в цьому випадку позичальникові варто було б, як мінімум, ознайомитися зі статтею № 349 ГК «Порядок звернення стягнення на закладене майно». Наприклад, одним з її положень: «Стягнення на предмет застави може бути звернено тільки за рішенням суду у випадках, якщо предметом застави є житлові приміщення, що належать на праві власності фізичним особам». Інша справа, що юридично непідготовлений позичальник, особливо якщо він дійсно не зміг сплатити свій борг, може піти до ФРС і сам для переоформлення своєї нерухомості на кредитора, за власною ініціативою підписати перехід права власності перед реєстратором. Не знаючи, що, незважаючи на невиконання ним умов договору, закон передбачив для нього деякі ступені захисту від подібних «схем». І що, за великим рахунком, стягнути з боржника по заставі єдиного житла - процедура досить складна.

Але особливо хитрі шахраї ще й гарні психологи. Щоб не робити зайвих рухів не «світити» себе в неодноразових аналогічних договорах застави, вони можуть і не реєструвати такий договір застави у ФРС, якщо здогадується, що з тих чи інших обставин боржник просто не поверне борг (наприклад, боржник страждає на алкоголізм). А після того, як вчасно борг не повертається, кредитор «напружує» боржника, і той сам своїми ногами йде разом з кредитором для переоформлення нерухомості. Вже не важливо, на підставі якого договору. Або така реєстрація спочатку неможлива, наприклад, без дозволу РОНО, якщо у квартирі прописані неповнолітні.

Але що робити сумлінному позичальникові, який безуспішно намагається знайти свого кредитора, щоб повернути борг? Маловідомий простим громадянам механізм передбачений законом і в цьому випадку. Не дочекавшись кредитора, терміново йдіть до нотаріуса, пред'являйте договір позики, оформіть договір нотаріального депозиту в забезпечення позикових зобов'язань і кладіть суму боргу на нотаріальний депозит. Нотаріус після цього зобов'язаний відправити повідомлення в ФРС, і кредитор не зможе в односторонньому порядку переоформити право власності на себе.

Така послуга нотаріуса, звичайно, не буде безкоштовною. Зазвичай це відсоток від суми боргу (нотаріального депозиту) Також не кожен нотаріус візьметься за це, тому що грошовий депозит - річ серйозна. Але навіть сплата винагороди нотаріусу і його мотивація - дрібниця у порівнянні з втратою квартири.

Поради позичальникам, які потрапили в таке становище, або просто змушені користуватися послугами приватних кредиторів, давати потрібно, і можна робити це нескінченно. Тому що все одно залишаться ті, хто знехтує безпекою, або не вважає за потрібне ознайомитися з відповідними положеннями цивільного права, що регламентують подібні угоди і зобов'язання. Багатьом зараз здаються досить дорогими кредити, що надаються банками. Але в реальності і ставки по приватних позиках, і тим більше, економічна «неефективність» таких кредитних приватних «схем», виявляються занадто високими. Ринкові відносини все більше показують нам, що відповідним законодавством способом оформлений кредит від що має ліцензію банку є і буде єдиним надійним для позичальника механізмом кредитування.