Нерухомість від А до Я

Російські покупці чекають падіння цін на житло не тільки на вітчизняному ринку, але і в самих популярних у них країнах - Великобританії, Франції, Італії, Іспанії, Чорногорії та Болгарії. Поки однозначної зниження вартості квартир та апартаментів за кордоном консалтингові агентства не фіксують, але визнають, що домовлятися про знижки (іноді до 20-30%) стало простіше. Іноземне житло подешевшає в 2009 році, прогнозують вони.

Житло - перший сегмент ринку, що реагує на погіршення економічної ситуації в країні, кажуть ріелтери. Що почався в 2007 році криза американської фінансової системи, спричинена збоями в сфері іпотечного кредитування, спричинив за собою падіння цін на житлову нерухомість у США. Вже в третьому кварталі 2007 року (початок кризи), за даними Національної асоціації ріелторів США (NAR), загальний обсяг продажів квартир і окремо поставлених будинків в США скоротився на 13,8% в порівнянні з аналогічним періодом 2006 року і склав $ 5457 млн, у другому кварталі 2008 року - на 16,4%, до $ 4,910 млрд. Вартість середньої покупки в країні в третьому кварталі 2007 року становила $ 221,2 тис. (на 1,7% менше показника за аналогічний період 2006-го), а в другому кварталі 2008-го - вже $ 208,1 тис. (на 7, 1% нижче за рівень другого кварталу 2007-го).

Слідом за США до кінця 2007 року коригування цін на житло докотилася і до Європи, де традиційно вважали за краще купувати нерухомість росіяни. Поки що, як відзначають ріелтори, явного зниження вартості квадратного метра в більшості країн не спостерігається: Уповільнилися темпи зростання цін, і продавці вже більш охоче йдуть на знижки, які можуть досягати в ряді випадків 20%. Практично скрізь спостерігається деяке затишшя через відкладеного попиту. "Росіяни чекають, що буде з цінами, коли кожен з ринків досягне свого дна. Вивчають пропозиції за кордоном, але з покупками поки не поспішають ", - говорить директор департаменту закордонної нерухомості Paul` s Yard Елла Братілова.

На російському ринку працює всього дві міжнародні компанії, що продають зарубіжну нерухомість росіянам і мають в своєму розпорядженні мережу представництв по всьому світу, - британські Knight Frank і Savills (крім них, діє ще кілька десятків компаній-продавців, що спеціалізуються на одній-двох країнах). Директор відділу житлової елітної нерухомості Knight Frank Катерина Тейн і керівник департаменту закордонної нерухомості компанії IntermarkSavills (входить в Savills) Петро Коваленко розповіли "Ъ", що приблизно дві третини запитів від російських покупців припадає на шість країн - Великобританію, Францію, Італію, Іспанію, Чорногорії і Болгарію. Більш точної статистики по перевагах наших співвітчизників і обсягами їх інвестицій у житло за кордоном не існує, стверджують вони.


Великобританія

На відміну від багатьох країн Європи, де ціни на житло продовжують рости, але вже не так швидко, британський ринок відреагував на кризу зниженням вартості квадратного метра. Згідно з даними Land Registry (на основі укладених агентством угод), середня вартість операції з житловою нерухомістю в квітні-червні 2008 року у Великобританії становила £ 217,136 тис., а наприкінці 2007-го - £ 220,892 тис. (падіння приблизно на 1,7 %). Лондонське житло, щоправда, за цей час трохи подорожчало - з £ 389,856 тис. до £ 409,774 тис. за операцію відповідно (зростання на 5,1%). Для порівняння: з четвертого кварталу 1995 року (початок зростання цін на житло в країні) до 2008 року середня вартість операції зросла на 252% - з £ 50,930 тис. до £ 179,363 тис., оцінили аналітики британського будівельного товариства Nationwide.

Економісти дослідницького бюро Capital Economics прогнозують, що в найближчі два роки через погіршення умов в секторі іпотечного кредитування і спаду купівельної спроможності ціни на житло у Великобританії можуть впасти ще на 25%. У найближчі 18 місяців, за прогнозами британської торговельної палати (British Chambers of Commerce), рівень безробіття в країні може досягти 300 тис. чоловік. Ціни повернуться на рівень 2007 року лише до 2015 року, упевнені експерти Knight Frank. Зростання британського ринку житлової нерухомості, згідно з Capital Economics, розпочнеться лише в 2011 році. "Саме 2009-й - початок 2010 року через можливість продуктивно торгуватися й знижувати ціни стануть оптимальним часом для здійснення покупок", - відзначає директор Russia Desk Oakhall Property Source Михайло Акопов. Однак починаючи з середини 2010 року власники будинків у Лондоні можуть притримувати пропозиції з-за "олімпійських очікувань" (у 2012 році столиця Британії прийме літні Олімпійські ігри), попереджає пан Акопов.

На відміну від житла економ-та бізнес-класу елітна нерухомість у Лондоні поки не втрачає в ціні. Однак наслідки фінансової кризи позначилися і на цьому сегменті. За даними Savills, темпи зростання вартості елітного житла вперше за три роки в останньому кварталі 2007-го знизилися на 2% в порівнянні з попереднім кварталом. Загальнорічний зростання вартості нерухомості в цьому сегменті в 2007 році склав 16,3%. Вартість 1 кв. м, за даними Knight Frank, у другому кварталі 2008 року за рік зросла на 1,8% і досягла € 44,62 тис. "Однак не можна не визнати, що в центральному Лондоні збільшилися терміни експозиції об'єктів з декількох тижнів до місяця і більше" , - зазначає Михайло Акопов.

Франція

Як і майже у всіх європейських країнах, у Франції 2007 рік вже не показав такого ж бурхливого зростання цін на нерухомість, як попередні кілька років. За даними Французької національної асоціації з нерухомості (FNAIM), за підсумками 2007 року ціни на апартаменти в країні виросли на 4,5%, на дому - на 4,8%. Для порівняння: У 2004 році, на який припав пік зростання вартості житлової нерухомості у Франції, квартири подорожчали на 17,8%, будинки - на 12,5%.

Як відзначають експерти Global Property Guide (GPG), основними покупцями французької нерухомості серед іноземців залишаються британці (близько 60% від числа операцій) і росіяни, які віддають перевагу південний схід країни. Серед улюблених місць - Кап-Ферра. За оцінками GPG, близько 64% нерухомості в цьому містечку на Лазурному узбережжі належить іноземцям. Вартість квадратного метра тут в другому кварталі 2008 року сягала € 42,32 тис. (виросла на 2% в порівнянні з аналогічним періодом 2007-го), говориться у вересневому дослідженні світового ринку елітної нерухомості Knight Frank. "На Лазурному узбережжі число об'єктів, виставлених на продаж, обмежена, тому ринок дуже інертний і на велику знижку навіть в умовах кризи розраховувати не доводиться", - упевнений пан Коваленко з IntermarkSavills. За його оцінками, поки найбільш реальний дисконт за тут операціях може досягати 10%. Поряд з Кап-Ферра попитом серед росіян користується житло в Монако, де вартість 1 кв. м елітного житла, за даними Knight Frank, за рік, що закінчився другим кварталом 2008-го, зросла на 30% і досягла 51 тисячі євро, обігнавши Лондон (44,62 тисяч євро). "Квартири в Парижі в основному купували ті, хто має у своєму розпорядженні більш скромним бюджетом, у межах 1-3 млн євро, ніж любителі Лазурного узбережжя", - відзначає пані Тейн з Knight Frank. Вартість апартаментів площею близько 120 кв. м на кінець липня 2008-го в столиці Франції становила близько € 9,329 тис. за 1 кв. м проти 10,485 тисяч євро за 1 кв. м в 2007 році.


Італія

За даними дослідницької компанії Nomisma Real Estate, до кінця червня 2008 року ціни на житло в Італії зросли лише на 4,2% (у 2006 році зростання склало 6,2%). У другій половині року вартість 1 кв. м почне знижуватися і досягне показників початку року - 2,4 тисяч євро, упевнені експерти. "Ця тенденція багато в чому спровокована зниженням попиту з боку іноземних покупців (раніше їх частка на ринку досягала 20-25% від усіх угод) з-за високих ставок за кредитами, високого рівня інфляції і слабкого зростання економіки країни", - пояснює в дослідженні GPG. Втім, як і у випадку з Блакитним узбережжям, говорити про намічається тут масштабне зниження цін поки безпідставно, додає Петро Коваленко. "Ціни міняються там, де забудовник використав позикові кошти і готовий давати дисконт, щоб розрахуватися з кредиторами. У цьому випадку можна розраховувати на знижку до 20-25% ", - зізнається експерт.

У п'ятірку найбільш популярних серед іноземців районів Італії входять Лігурія, Тоскана, Північні озера, Апулія, Умбрія. Італійська федерація професійних агентів з нерухомості (FIA. P) підрахувала, що близько 81% угод за участю іноземних покупців припадає на невеликі будинки площею до 60 кв. м, 14,7% віддають перевагу вілли до 120 кв. м. Катерина Тейн зазначає, що росіяни вважають за краще купувати вілли на озері Комо, а також недалеко від Пізи, в районі Форте-Дей-Мармі. "У цих місцях майже всі вілли унікальні, багато з них були побудовані ще в XV-XVI століттях, тому покупці в більшості випадків не мають наміру знижувати ціни", - зазначає Катерина Тейн. За її словами, за час кризи вартість будинків у хорошому стані тут не змінилася і варіюється від 5 млн до 20 млн євро залежно від розташування і площі. "У виняткових випадках, коли потрібно закрити угоду швидше, можна говорити про знижку 20%, але не більше. У майбутньому ситуація навряд чи зміниться", - додає пані Тейн.


Іспанія

З 1998 року житло в Іспанії, згідно з дослідженням GPG, подорожчало на 187%. У 2006 році зростання склало 10,4%, однак за підсумками 2007-го середня вартість будинку і апартаментів виросла на 5,8%. При цьому вже в січні 2008 року, згідно з даними Національного інституту статистики (National Statistics Institute), обсяги продажів на іспанському ринку житлової нерухомості впали на 27%. У червні 2008 року середня ціна житла в Мадриді становила близько 3 тисяч євро за 1 кв. м (на 0,09% вище, ніж у 2007 році). "Спад на ринку житлової нерухомості Іспанії почався ще до світової фінансової кризи і пов'язаний з перевиробництвом", - визнає Катерина Тейн. Це підтверджує і статистика: За даними GPG, в Іспанії один з кращих показників забезпеченості населення житлом - кількість проживаючих на одиницю житла становить 1,5 особи (у Європі цей показник в середньому 3,3 особи). "Зараз ціни в Марбельї, улюбленому місці росіян, складають 3-4 тисяч євро за 1 кв. м апартаментів, а найкращі елітні пропозиції можуть доходити до 7 тисяч євро за 1 кв. м ", - додає пані Тейн. За її словами, це дуже низькі показники: ще 2-2,5 роки тому середня вартість 1 кв. м складала 6-7 тисяч євро, а в ряді випадків досягала 12 тисяч євро "Але навіть за нинішніх цін покупець під час укладання угоди може розраховувати на великі знижки, до 30%", - зізнається експерт.


Чорногорія і Болгарія

На відміну від ринків житлової нерухомості більшості європейських країн ринки Чорногорії та Болгарії найменш всього залежали від іпотечних кредитів, і тому зростання цін тут практично не припинився. До того ж активне будівництво і підвищення цін на нерухомість почалися тут лише останні кілька років, зазначають ріелтори. У другій половині 2007 року вартість елітного житла від забудовника на основних курортах Болгарії (Сонячний берег, Золоті піски та ін) становила 1,7-2 тисяч євро за 1 кв. м, говориться в дослідженні Colliers International. Середня ціна пропозиції варіювалася в межах 0,8-1,7 тисяч євро за 1 кв. м. За оцінками GPG, за рік за підсумками другого кварталу 2008 року вартість болгарських квартир виросла на 32%. Експерти IntermarkSavills прогнозують, що за підсумками 2008 року ціни на житло в Болгарії виростуть ще на 15-20%.

Як і у Франції, одними з основних покупців житла в Чорногорії і Болгарії є англійці та росіяни. Відповідно до державної статистики, прямі інвестиції іноземців в економіку Чорногорії залишили 900 мільйонів євро, з них більше половини припало на операції з нерухомістю. Росіяни вважають за краще купувати апартаменти в Будві і Которської бухті, зазначає Катерина Тейн. У вересні 2008 року, за даними GPG, середня вартість апартаментів площею 75 кв. м в районі міст Петровац, Будва, Котор, Святий Стефан становила 273 тисяч євро, площею 500 кв. м - 1299 тисяч євро. "Місцеві ріелтори прогнозують, що в найближчі два роки ціни на житло в Чорногорії будуть показувати щорічне зростання в районі 20%", - говориться в дослідженні GPG.