Світова фінансова криза внесла значні корективи в ринок нерухомості Іспанії. Зараз купити деякі об'єкти можна за ціною семирічної давнини. Правда, поки інвестори не поспішають користуватися ситуацією, і пропозиція значно перевищує попит.
Можливість залишитися без накопичених грошей лякає багатьох. Реальний шанс зберегти, а в деяких випадках навіть примножити капітал до сих пір пропонує нерухомість. Правда, спочатку потрібно визначитися з країною, де ця нерухомість чекає інвестицій. Багато європейських ринки житла переживають зараз не найкращі часи, але це зовсім не означає, що вони безперспективні для вкладення.
Наприклад, останні десять років нерухомість Іспанії демонструвала впевнене зростання - на 10-30% на рік в залежності від регіону. Пік припав на 2002-2004 роки. За даними компанії "Гріг", ціни на нерухомість в цій країні у 2003 році зросли на 18,5%. Але до 2006 року темпи росту скоротилися до 9,1%, а в 2007 році - вже 4,8%. Зараз активне зростання змінили або стагнація, або поступове зниження цін в окремих районах. Обсяги невитребуваного житла на ринку зростають. При цьому проблеми на кредитному ринку Іспанії, зростаюче безробіття призводять до того, що ринок житла поповнюється в тому числі за рахунок іпотечних квартир. У такій ситуації покупець може опинитися у вигідному положенні - продавці схильні йти на поступки.
"Якби не було світової фінансової кризи, криза ринку нерухомості в Іспанії все одно б себе проявив. П'ятнадцять років тому в Іспанії хлинув капітал, який кинувся в нерухомість, внаслідок чого постраждало товарне виробництво. Зараз попит на іспанську нерухомість є, але вже не в таких масштабах, як раніше: Основне будівництво направлено на друге англійську хвилю - це 80 млн кв. м житла. Зараз пропозиція ринку збільшилася за рахунок 100 млн кв. м неліквідного житла, надалі до цієї площі приєднається ще 20 млн кв. м житла. Це значно обтяжити ринок Іспанії ", - каже виконавчий директор міжнародної юридичної фірми" Віндекс "Микола Гаврилов.
Рівень падіння цін на житло, на думку експертів, навіть перевищує зростання цін за останній рік. "Якщо розглядати ситуацію на ринку нерухомості в Іспанії за останні 12 місяців, то у зв'язку із загальною фінансовою кризою продажу житла впали в середньому на 25-30%, а ціни за квадратний метр - на 8-10% (природно, в залежності від регіону і міста) ", - вважає керівник проекту Busco-casa.ru Віктор Любомиль.
Найбільше знизилися ціни на нерухомість економ-класу. Знижка, яку готовий запропонувати продавець, залежить від місця розташування і якості житла. Найбільшу знижку можна отримати на недороге житло - до 15%, а от на елітні об'єкти навіть в такій ситуації в середньому знижка складає 7%. "Ціни на житло економ-класу вже знизилися до рівня 2000 року. Наприклад, квартиру площею 80-85 кв. М з урахуванням виплати податків можна було купити за € 170 000. Зараз вона коштує € 150 000 - подальше падіння вже неможливо. Ситуація з елітним житлом неоднозначна. Наприклад, вілла із земельною ділянкою 5000 кв. м впала в ціні з € 650 000 до € 570 000. У деяких районах є і більш значні падіння - віллу, яка коштувала € 3 млн, зараз можна купити за € 1 млн ", - розповідає Микола Гаврилов.
У важкому становищі перебуває будується нерухомість Іспанії. Фінансова криза привела до банкрутства будівельних компаній, які одночасно є і девелоперами. Банки практично припинили видавати їм позики, перекривши основний канал фінансування. "У лютому 2007 року відбулося масове падіння акцій девелоперів. Інший масове скидання акцій відбувся в середині грудня 2007 року. Цього року пішли банкрутства девелоперів, найбільшим з яких був Martinsa-Fadesa. Кількість продажів цього року впало на 60-90% ", - розповідає генеральний директор компанії" Гріг "Вадим Григор'єв.
Проблеми девелоперів відбилися на цінах споруджуваних ними об'єктів. "Ціни на житло в новобудовах падають приблизно в 1,5 рази швидше, що прямо пов'язано із зменшенням кількості виданих кредитів десь на 50%. Часто забудовники готові продавати нерухомість, що будується практично за собівартістю. Будівельний бум в Іспанії закінчився. Ціни на вторинну нерухомість впали менше, але угод з купівлі-продажу такої нерухомості здійснюється також менше - приблизно на 35-40% ", - вважає Віктор Любомиль.
На думку експертів, найбільшу стабільність демонструють узбережжя Коста-Брава і Коста-дель-Соль. Найменше зміни торкнулися елітну нерухомість. "Найбільш благополучними є стабільні в сенсі ціни регіони, до яких належать елітні об'єкти на Коста-Брава і Коста-дель-Соль на перший-другий берегової лінії в престижних курортах і в Барселоні. Не хочуть думати про спад і забудовники в Мурсії - вони продовжують будувати. Однак кількість пропозицій на Коста-Бланке, особливо в сегменті бізнес-класу (новобудови на стадії будівництва), значно перевищує наявний на сьогоднішній день попит. Найбільше страждають проекти, розташовані у гольф-полів, за кілька кілометрів від моря. Вони були призначені для покупців з Великобританії, які практично пішли з ринку ", - розповідає керівник відділу зарубіжної нерухомості компанії" БЕСТ-нерухомість "Юлія Титова.
Отже, ціни на нерухомість залежать від типу об'єкта і його місця розташування. Найбільш дорогими вважаються узбережжя Коста-Брава і Коста-дель-Соль. Віллу в районі Тосса-де-Мар (Коста-Брава), наприклад, можна придбати приблизно за € 3 млн. При цьому апартаменти в Коста-Браве можна купити за € 2500-2700 за квадратний метр. Найдорожчий район Коста-дель-Соль - Марбелья: Там середня вартість квадратного метра може доходити до € 3000.
Однак банки не балують кредитами не тільки забудовників, але і позичальників-фізичних осіб. Зараз отримати кредит на нерухомість в Іспанії дуже важко. Купівля нерухомості ускладнюється і жорсткістю умов по іпотеці. Щоб іноземцю купити нерухомість в Іспанії, потрібно внести як мінімум 30-50% вартості житла. При цьому банки значно скоротили максимальні суми кредиту: нерезиденту не варто розраховувати на суму понад € 300 000, у виняткових випадках банки готові видати € 500 000.
Проте ті, хто має можливість придбати іспанську нерухомість за "живі" гроші, можуть дуже вигідно вкласти кошти. На думку експертів, зараз можна купити цікаві об'єкти по їх реальної, а не завищеною ціною. "Зараз склалася вигідна ситуація для потенційних покупців - на ринок надходять цікаві об'єкти за розумною ціною. Ринок нерухомості в Іспанії після недавнього божевільного зльоту виходить на свій природний рівень", - запевняє Віктор Любомиль. "Для довгострокових інвестицій Іспанія, як і раніше перспективна. Незважаючи на поточний спад ринку об'єкти на першій береговій лінії залишаються цікавими з точки зору інвестицій. У п'ятирічної перспективі вартість нерухомості збільшиться вдвічі. Зараз продовжують купувати ті люди, які мають якісь особисті цілі: бізнес, навчання дітей, відпочинок, то є не інвестиції в чистому вигляді. Крім того, поки ніхто ще не придумав кращого вкладення, ніж нерухомість, і для диверсифікації ризиків курортна нерухомість відмінно підходить. Безумовно, росіяни, не один раз втрачали гроші на різного роду кризах, звикли довіряти, але перевіряти. Тому кількість покупців зараз знизилася, і вони дуже обережні. У будь-якому випадку для покупців кризовий ринок набагато вигідніший, ніж для продавців, оскільки вони можуть диктувати правила гри. Хто платить - той і замовляє музику ", - говорить Юлія Титова.
Правда, зараз передбачати, як буде надалі вести себе ринок іспанської нерухомості, аналітики не беруться. Але попереджають, що поки такі вкладення можуть допомогти зберегти гроші, а не примножити. Якщо ж покупець хоче отримати прибуток, йому потрібно налаштуватися на довгострокову перспективу. "Подальша ситуація залежить від програми розвитку, яку запропонує іспанський уряд. Пік падіння припаде на червень-серпень 2009 року - тоді ціни відкине до рівня 1995 року ", - припускає Микола Гаврилов.
Для купівлі нерухомості в Іспанії іноземцю-фізичній особі необхідно отримати ідентифікаційний номер (NIE). Покупцеві потрібно відкрити рахунок в банку, з якого він буде переказувати гроші на придбання нерухомості. Потім покупець укладає приватний договір купівлі-продажу з зазначенням вартості об'єкта, умов і способу оплати і виплачує 10% вартості об'єкта. Протягом одного-трьох місяців готується офіційний договір купівлі-продажу - Ескрітура (Escritura Publica) і підписується покупцем і продавцем у присутності державного іспанського нотаріуса. Тоді ж виплачується і залишилася вартість об'єкта. Потім покупцеві потрібно зареєструвати своє житло в реєстрі власності - як правило, процедура триває один-три місяці. Якщо нерухомість купується по іпотеці, то договір купівлі-продажу буде зберігатися в банку.
Як правило, додаткові витрати при покупці іспанської нерухомості не перевищують 10% вартості житла, що купується. Найістотніше податок - 7% - аналог нашого податку на додану вартість. При цьому продавець теж платить податок, але менший - 5% вартості житла. Далі нового власника нерухомості необхідно буде заплатити 1% вартості нерухомості до місцевого федеральний бюджет (податок включає гербовий збір та реєстрацію договору купівлі-продажу). За послуги нотаріуса доведеться заплатити в середньому близько € 500.
Якщо житло буде купуватися за допомогою позикових коштів, витрати зростуть: Додатково доведеться оплатити послуги оціночної компанії (близько € 500), комісію банку (0,8-1,5% суми кредиту) та реєстрацію договору іпотеки (1% суми кредиту).
Щорічний податок на нерухомість складає 0,2% вартості об'єкта, зареєстрованої в договорі. Витрати на утримання нерухомості залежать від типу житла. Як правило, найменших витрат вимагають апартаменти, найбільших - вілли. Зазвичай користування водою та електрикою щорічно обходиться в € 500-2000, страхування нерухомості - € 300-500. Так, в середньому витрати з обслуговування можуть досягати € 1000-3000 на рік.
