Нерухомість від А до Я

На ринку нерухомості продовжує мусуватися думку про наявність на ринку великої кількості обтяжених іпотекою квартир, що продаються банками за низькою ціною. На конференції Інституту Адама Сміта «Нерухомість в Росії» директор Управління фінансування будівельних об'єктів Ощадбанку Росії Олексій Чувін дав свій прогноз розвитку ситуації на ринку нерухомості в Росії. За його словами, восени у банків і девелоперів можуть виникнути проблеми. Банки, на його думку, «будуть« скидати »об'єкти нерухомості, що перебувають у заставі ... Ми вже висловлювали м'яке незгоду з цією думкою.
Але очікування людей завжди грунтуються на кращому бачення перспектив, навіть якщо це бачення в корені невірно. Приємно думати, що от-от на ринку з'являться квартири, що стоять буквально копійки.

У інформаційну службу нашої компанії останні тижні надходить велика кількість питань по цій темі. Коли з'являться такі квартири, чи буде їх багато, чи знизяться в результаті ціни на нерухомість, яка процедура купівлі та продажу і т.д. Тому в цій статті ми вирішили висловити свої міркування з питань вигідності таких придбань. Питання сильного впливу цього процесу не рівень ринкових цін ми вже спростували раніше. У наступній статті будуть висвітлені також питання операцій з іпотечними квартирами в кризу: Які у громадян існують потреби бажання і проблеми.

Чи так просто і вигідно купити квартиру з обтяженням? Є маса проблем, і саме ці проблеми є гарантією того, що навіть деякий викид іпотечних квартир на ринок не зробить серйозного впливу на цінову динаміку. А покупцям таких привабливо - дешевих квартир ми пропонуємо зайвий раз замислитися, чи вигідно це.
Чи вигідно купувати.

Щоб продати квартиру з обтяженням на цьому ринку, на неї потрібно знизити ціну. Причому відсотків на 5-10. Так як ваш покупець повинен внести вам значний аванс для попереднього зняття обтяження. Тобто покупець ризикує, це по-перше, а по-друге, вилучає гроші з власного обороту, бізнесу, раніше починає платити за кредит і т.п. По-третє, він чекає зняття обтяження, процедуру реєстрації власності, відповідно, несе витрати, наприклад, на оренду квартири, та й нервову напругу до уваги взяти варто.

Тобто якщо ви купуєте обтяжену квартиру, ви вносите аванс за неї в розмірі непогашеного кредиту, довго чекаєте, поки буде знято обтяження. Тільки потім ви укладаєте угоду купівлі-продажу.

Якщо заставна на квартиру продана вашим банком будь-якому іншому банку, то знадобиться час, щоб знайти її. Багато чого також залежить від банку, наскільки швидко він веде роботу з документами, і від продавця. Тобто вигравши на ціні, ви можете програти в часі. Наприклад, якщо ви заздалегідь продаєте щось, то ви можете втратити покупця.
Що хоче банк.

Не треба забувати також про те, що банк, що видав проблемний іпотечний кредит, має свої специфічні цілі. За великим рахунком, йому немає діла до відносин власника обтяженої квартири і її покупця. Т.е. покупець такої квартири, це, власне, засіб для банку витягти свої гроші і нічого більше. Банк отримує свої гроші, видає документ про закриття кредиту, за допомогою якого в реєстраційній палаті знімається іпотечне обтяження. Що відбувається далі, банк не хвилює. Здавалося б, дрібниці для покупця, який вже підписав угоду про намір з власником за вигідною ціною.
Продаж квартири банком або власником.

Але потрібно враховувати, що мотивація власника обтяженої квартири може відрізнятися. Звичайно, все в першу чергу хочуть позбутися від постійних вимог банку погасити борги. Від боргів теж. Але далеко не всі при цьому хочуть позбутися від квартири. Питання, хто виступає ініціатором продажу.

У першому випадку сам позичальник, розуміючи, що не може далі виплачувати кредит, або скоро не зможе виплачувати, сам починає продавати квартиру, попередньо провівши переговори з банком, або наймає для цього ріелтора. У загальному випадку процедура продажу квартир з обтяженням однотипна. Якщо у ріелтора є такий досвід, то це буде виключно зручно для власника. Тобто власник все обдумав сам, він морально готовий до продажу, він думає про те, куди далі поїде жити, чи що зможе купити натомість. З ним легше вести будь-які переговори.

Інша справа, коли ініціатором продажу є банк. Не важливо, це судове рішення, угода банку та власника або одностороннє рішення банку, так як зараз рішення суду не потрібно. У цьому випадку власник опиратиметься продажу всіма способами.

Як би абсурдно це не звучить, але чужі гроші, гроші банку, деякими позичальниками сприймаються інакше. Позичальник вважає, що нічого, що три-чотири платежу не будуть внесені вчасно, банк потерпить. Так як його, позичальника проблеми набагато важливіше. Банк же у свою чергу просто намагатиметься продати швидше обтяжену квартиру. Відповідно, і дешевше, аби тільки вистачило на кредит.
Ціна продажу банком.

Як раз в другому випадку банк не буде церемонитися з власником з питань ціноутворення на предмет застави. Головне, щоб квартира коштувала не менше, ніж сума неоплаченого кредиту. Багато позичальників не розуміють, що перші кілька років вони своїми платежами гасять в основному відсотки. Т.е. сплачені ними гроші вони просто втратять при продажу обтяженої квартири. Отримають вони в кращому випадку занижену вартість квартири мінус невиплачений кредит, мінус витрати.

Якщо проаналізувати динаміку цін останніх 3 років, припустивши, що сума кредиту склала 80% від вартості квартири в кінці 2006 року, на піку цін, то можна легко підрахувати, що суми з продажу зараз не вистачить навіть на погашення кредиту, тому що ціни впали на 30%. А якщо квартира у віддаленому районі, «хрущовка», в старому будинку - то дисконт ще більше.

Ця ситуація не обіцяє нічого приємного і покупцю такий обтяженої квартири. Якщо банк поверне свій кредит не в повному обсязі, то він спробує стягнути недолік з іншого майна позичальника. Позичальник, зрозумівши це, намагатиметься «маневрувати», шукати більш «дорогого» покупця і т.д.
Юридичні проблеми або що потрібно врахувати.

Є й інші підводні камені подібних угод. Продавши таким чином предмет застави та погасивши кредит, колишні власники можуть намагатися залишитися в квартирі довше, тому що йти їм може бути нікуди, а зняти квартиру дорого або поки немає коштів. Озлобленість на життя, криза та інше зіпсують покупцеві обтяженої квартири життя. Банк не буде намагатися допомогти вам з виселенням. Свої гроші він отримав, інше - ваші проблеми як покупця. У результаті вам як покупцеві доведеться бігти до суду. Продавець може підкласти та іншу «свиню», спробувавши одночасно продати квартиру іншому покупцеві після зняття обтяження, або, наприклад, взявши аванс.

Але гроші свої перші покупець повернути він вже навряд чи зможе. Так як аванс вніс не банку, а колишньому іпотечному власнику. Навіть якщо намагатися стягнути у нього ці гроші, взяти-то з нього вже нічого. Тому необхідно, щоб подібну операцію супроводжував досвідчений фахівець.

Діти, прописані в такій квартирі практично зводять нанівець можливість її продажу. По-перше, потрібен дозвіл РОНО. Щоб його отримати, потрібно прописати дитину кудись ще. А якщо прописувати нікуди, щось купити. Причому надати докази цього. А як купити, якщо гроші покупця пішли на погашення кредиту? Добре, припустимо, що РОНО «повірило», чи ви «вирішили» цю проблему. Але тоді може мати місце одна зі схем шахрайства. Після укладання угоди купівлі-продажу продавець подає до суду на порушення прав дитини, і суд, не вістника в «іпотечні» деталі, стає на бік дитини. А грошей-то вже у продавця і ні, адже він ними погасив кредит банку.

Проблеми попередніх власників при покупці квартири з обтяженням можуть торкнутися вас як покупця самим неабияким чином. Тому необхідно звертатися або до досвідчених фахівців, або особисто знати продавців. Не треба сподіватися на допомогу банку, вигідну ціну та інші принади.

На ринку нерухомості є досвідченим шляхом виявлений закон: те, що продається дуже дешево, завжди має підводні камені. На жаль, цей закон працює практично завжди. Тому, якщо у вас є менш ризикований вибір, зберігаючи в себе від можливих негативних наслідків.

На користь усього сказаного служить також така статистика: банки самі почали розуміти складність продажів обтяжених квартир, вибивання боргів та стягнень. Тому будемо сподіватися, що і позичальники стануть більш акуратними, і проблеми неплатежів будуть вирішуватися світом.